E a danno degli imprenditori, naturalmente. In effetti, avrei voluto fare un titolo più efficace e corretto: DOPO UNA RATA IMPAGATA LA BANCA SI PRENDE IL TUO IMMOBILE, perché di questo si tratta, ma il desiderio di una informazione meno urlata mi ha consigliato una titolazione più neutra.

Stiamo parlando delle nuove norme introdotte dall’art.2 del c.d. Decreto Banche, meglio identificato come DL 59/2016 il quale prevede, tra le altre cose, con lo scopo di stimolare il credito (!) un nuovo strumento di finanziamento alle imprese, o meglio, una nuova forte garanzia a favore delle banche, in caso di mutui concesso alle imprese.

Nello specifico, è previsto che a garanzia di un finanziamento venga posto un immobile. E fin qui, apparentemente, nulla di nuovo, perché è abituale che la banca richieda un ipoteca. Ma la nuova norma non prevede l’ipoteca, bensì il diritto della banca a diventare direttamente proprietaria dell’immobile (o del diritto reale posto a garanzia) in caso di ritardo nel pagamento, ad esempio anche di una sola rata trimestrale, per oltre sei mesi.

Si tratta quindi di un’alternativa forte alla tradizionale ipoteca immobiliare: il creditore acquista un diritto sull’immobile in garanzia, di cui entra in possesso se il debitore risulta inadempiente e cioè:
• in caso di contratto a rate mensili: se non vengono pagate per oltre sei mesi almeno tre rate, anche non consecutive;
• in caso di contratto a rate più lunghe: quando il pagamento non avviene per oltre sei mesi dalla scadenza di una sola rata;
• in caso di restituzione non a rate: in caso di pagamento in ritardo di oltre sei mesi dalla scadenza prevista per il rimborso.

Al verificarsi di una delle condizioni che rendano l’impresa inadempiente, il creditore (banca o intermediario) notifica di volersi avvalere del diritto sull’immobile previsto dal contratto. Dopo 60 giorni da questa notifica, chiede al presidente del tribunale la nomina di un perito per la stima del diritto reale immobiliare oggetto del contratto. Il perito comunica il valore della stima al debitore o al titolare del diritto reale sull’immobile o a eventuali terze parti che abbiano diritti sull’immobile. Il debitore può contestare la stima ma questo non basta per arrestare il trasferimento del diritto in favore della banca che può quindi comunque procedere.

Se però la contestazione del creditore risulta fondata, questo inciderà sulla differenza dovuta, nel senso che la norma, prevede che all’impresa venga versata l’eventuale differenza tra il valore di stima (?) del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento. Il contratto si considera risolto nel momento in cui al creditore viene comunicato il valore di stima oppure nel momento in cui viene versata la differenza (nel caso in cui il valore sia superiore al debito). A prescindere da quanto poi la banca incasserà dalla vendita!?

Una previsione, che potrebbe essere importante e che andrà meglio analizzata, in quanto potrebbe scatenare una serie di richieste di modifiche da parte delle banche: nel caso in cui questa nuova tipologia di finanziamento si applichi a un prestito già in essere, garantito da una normale ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato (quindi la nuova previsione ex art.2 del DL 59/2016), quindi il nuovo contratto, prevale su trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria. Resta quindi da capire cosa accade, nella sostanza, ai diritti di chi ha trascritto successivamente alla prima iscrizione ipotecaria. Ma non solo, in linea di principio, la modifica contrattuale potrebbe essere portata anche a un contratto assistito da ipoteca di secondo grado? E allora, l’eventuale inadempimento del debitore aprirebbe nuovi scenari da indagare. Nuovi scenari e previsioni anche per il caso di esecuzioni immobiliari (che saranno bloccate in favore del titolare del diritto) e in caso di fallimento. Insomma, un nuovo strumento molto forte nelle mani delle banche e che si aggiunge alle nuove norme sul leasing abitativo. Una precisazione, a questo riguardo: la nuova norma contenuta nel decreto banche non si applica agli immobili destinati a prima casa.

Per chi volesse approfondire, qui sotto il link al testo del provvedimento
http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/05/3/16G00076/sg

Per approfondimenti:
info@mutuobergamo.it oppure info@claudioarrigoni.it

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